建設プロジェクトのコストダウンは、プロジェクトの成功に欠かせない重要な要素です。しかし、どのようにしてコストを削減するかは、経験のない人にとっては難しい課題です。

コストダウンに有効なのが、コンストラクションマネジメント（CM）です。効率的なコスト管理とスケジュール管理を通じて、プロジェクトの品質を保ちつつコストを削減する手法の一つです。

本記事では、CMの基本的な概念とその役割、そして具体的なコストダウンの方法について詳しく解説します。

コンストラクションマネジメント（CM）とは？

コンストラクションマネジメント（CM）とは何かを理解することは、建設プロジェクトにおけるコスト管理の第一歩です。

ここでは、CMの基本概念とその役割、メリットについて解説します。

CMの基本概念

コンストラクションマネジメント（CM）とは、建設プロジェクト全体を効率的に管理するためのプロセスです。

CMの目的は、プロジェクトの計画、設計、施工、運用の各フェーズにおいて、全体の調整を行い、プロジェクトの効率性と品質を高めることです。CMは、プロジェクトマネージャーが中心となって進められ、彼らの専門的な知識と経験がプロジェクトの成功に大きく寄与します。

CMは、プロジェクトの初期段階から関与し、詳細な計画を立てます。これにより、コスト超過やスケジュールの遅延を未然に防ぐことができます。具体的には、プロジェクトのスコープ（範囲）を明確にし、必要なリソースを適切に配分し、スケジュールを細かく設定します。

また、リスク管理も重要な要素であり、潜在的な問題を事前に洗い出し、対策を講じることでプロジェクトの進行をスムーズにします。

CMの導入により、建設プロジェクトは計画的に進められ、無駄なコストや時間の浪費を防ぐことができ、また建設プロジェクトの全体像を把握しやすくなります。

CMの役割とメリット

CMの主な役割には、プロジェクトの計画立案、コスト管理、品質管理、スケジュール管理があります。

まず、計画立案においては、プロジェクトの目的と目標を明確にし、必要なリソースを適切に配分します。これにより、プロジェクトの方向性を確実に定めることができます。

次に、コスト管理では、予算の設定とその遵守が重要です。CMは、コスト見積もりを行い、予算内でプロジェクトを進めるための対策を講じます。これにより、無駄な出費を防ぎ、資金の効率的な運用が可能となります。

品質管理においては、施工の品質を確保するための基準を設定し、定期的なチェックを行います。これにより、建設物の品質を高水準に保ち、後々の修繕コストを削減することができます。

スケジュール管理では、プロジェクトの各フェーズを効率的に進めるためのタイムラインを設定し、その進行を監視します。スケジュール通りにプロジェクトを進めることで、納期遅延のリスクを軽減し、プロジェクトの成功率を高めます。

対比表による比較

項目 土地活用 希望社
対応エリア 全国 全国
取扱物件 土地、アパート、マンション 土地、アパート、マンション
サービス内容 コンサルティング、設計、施工
運用管理、土地活用プランの提案		 コンサルティング、設計、施工
運用管理、土地活用プランの提案
特徴

幅広い土地活用プラン（賃貸住宅、駐車場、
太陽光発電など）を提供

資産活用の幅広いサポート
地域密着型のサービス
コスト管理 明確な見積もりとコスト管理
プロジェクトごとの詳細なコスト分析		 詳細なコスト分析と管理
予算内での施工を徹底
スケジュール管理 プロジェクトの進行状況を定期的に
報告、効率的なスケジュール管理		 定期的な進捗報告とタイムライン
の厳守
品質管理 高品質な施工基準、定期的な
品質チェックとフィードバック		 高品質な施工基準、品質管理の徹底
リスク管理 リスクアセスメントと対策の徹底
予期せぬ問題への迅速な対応		 リスク管理の専門知識を活かした
プロジェクト運営、迅速な問題解決
顧客サポート 24時間対応の顧客サポート
オンラインでの相談受付		 地域密着型の顧客サポート
対面での相談受付

コンストラクションマネジメント（CM）会社の機能を比較することで、それぞれの強みと特徴を理解することができます。

上記の対比表は、中小・個人の不動産投資家が利用できるCM会社の主な機能を比較したものです。

CMを活用したコストダウンの方法

コンストラクションマネジメント（CM）を活用することで、建設プロジェクトのコストを効果的に削減することができます。

ここでは、CMを通じてコストダウンを実現するための重要なファクターについて詳しく説明します。

1.建物の構造

建物の構造は、コストに大きな影響を与えます。

SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）やRC（鉄筋コンクリート）の構造は、工種が多いため、コストダウンの幅が広がります。逆に、木造や鉄骨造は工種が少なく、コストダウンしにくい傾向にあります。

特に、面積が600平米以上になると、コストダウンがしやすくなります。理由としては、共用部の面積比率が薄まり、1フロアが大きくなるため、経済設計の自由度が高くなるからです。

また、構造の選定においては、長期的な維持費や修繕費も考慮する必要があります。初期コストを抑えるだけでなく、将来的なコストを見据えた選択が求められます。これにより、総合的なコスト削減が可能となります。

2.設計施工と設計施工分離

設計と施工を同時に進める設計施工一体型と、設計と施工を分離する設計施工分離型の二つの方法があります。

設計施工一体型では、設計と施工の連携が強化されるため、コストダウンにつながることが多いです。具体的には、設計段階での変更や修正が少なくなり、無駄なコストが発生しにくくなります。

一方、設計施工分離型では、設計と施工の担当者が異なるため、それぞれの専門知識を最大限に活かすことができます。ただし、コミュニケーションの不足によるトラブルが発生しやすい点には注意が必要です。

どちらの方法を選択するかは、プロジェクトの特性や目標に応じて検討することが重要です。

3.経済設計

経済設計とは、コスト効率の高い設計を行うことです。これには、積算しやすい汎用品を使用し、無駄のない各階間取りを行うことが含まれます。

例えば、標準化された材料や設備を使用することで、調達コストを抑え、施工の効率を高めることができます。

また、建物のデザインにおいても、シンプルで機能的な設計を心がけることが重要です。過度な装飾や複雑な構造を避けることで、施工コストを削減し、品質を保ちながら経済的なプロジェクト運営を実現できます。

さらに、設計段階でエネルギー効率を考慮することで、運用コストの削減も期待できます。

4.投資家の関与

投資家がプロジェクトに積極的に関与することで、コスト管理の精度が向上し、効率的な資金運用が可能となります。具体的には、以下のような関与が求められます。

まず、建材選定においては、特殊品を選ばずに汎用品を選定することです。これにより、コスト競争がしやすくなり、全体のコストを抑えることができます。

また、間取りに関しては、複雑な形状にせず、均一な形を了承することが重要です。これにより、経済設計がしやすくなり、施工効率も向上します。

さらに、1ヶ月に1回から2回の定期的なミーティングを行い、建築士や建築会社と意思決定をするタイミングを持つことが重要です。これにより、プロジェクトの進行状況を把握し、必要な調整や決定を迅速に行うことができます。

投資家の積極的な関与は、プロジェクトの透明性を高める効果もあります。定期的な報告やコミュニケーションを通じて、プロジェクトの進行状況やリスクを共有することで、信頼関係を築き、効率的なプロジェクト運営が実現します。

CMによる具体的なコストダウン方法

ここでは、CMを通じてどのように具体的にコストダウンを実現できるかを、コスト管理、スケジュール管理、品質管理、リスク管理の4つの側面から解説します。

1.コスト管理

コスト管理は、プロジェクトの予算を設定し、その予算内で作業を進めるためのプロセスです。

大家＝施主の役割は、初期段階から詳細なコスト見積もりを依頼し、全体の予算を明確にすることです。施主は資材の選定において、特殊品を避けて汎用品を選定し、コスト競争を促進します。

建築士は経済設計を考慮して設計を行い、均一な形状の間取りを提案します。

建築会社は資材の購入において信頼できるサプライヤーからまとめて購入し、コストを削減します。また、労務費の効率化を図るために、作業員のトレーニングやシフト管理を徹底します。

CM会社＝コンサルは定期的にコストレビューを行い、予算と実際の支出を比較して早期に問題を発見し、適切な対策を講じます。

これにより、プロジェクト全体のコストを効果的に管理することができます。

2.スケジュール管理

スケジュール管理は、プロジェクトの各フェーズを計画通りに進めるための重要な要素です。大家＝施主は定期的なミーティングに参加し、進捗確認と意思決定を行います。

建築士は詳細なタイムラインを設定し、各タスクの開始日と終了日を明確にします。

建築会社はガントチャートなどのツールを使用してスケジュールを視覚化し、進行状況をリアルタイムで確認します。また、遅延が発生した場合の迅速な対応を行います。

CM会社＝コンサルは各フェーズの進捗を定期的にレビューし、スケジュール通りに進んでいるかを確認します。

スケジュール管理を徹底することで、無駄な時間を削減し、工期を短縮することができます。これにより、労務費やその他の関連コストを削減することが可能です。プロジェクトが計画通りに進行することで、全体のコストを効率的に管理することができます。

3.品質管理

品質管理は、プロジェクトの成果物が求められる品質基準を満たすようにするためのプロセスです。大家＝施主は高品質な成果物の提供を期待し、品質基準の設定に協力します。

建築士は品質基準を明確に設定し、それに基づいて設計作業を進めます。

建築会社は材料の品質チェックや施工の各段階での検査を行い、品質基準を満たしているかを確認します。また、作業員の技術向上を図り、施工ミスを減少させます。

CM会社＝コンサルは定期的な品質チェックとフィードバックを行い、品質管理のプロセスを監視します。

品質管理を徹底することで、最終的な成果物の品質を高め、顧客満足度を向上させることができます。これにより、プロジェクト全体の信頼性が向上し、長期的なコスト削減につながります。

4.リスク管理

リスク管理は、プロジェクトにおける潜在的なリスクを特定し、その影響を最小限に抑えるためのプロセスです。大家＝施主はリスクアセスメントに参加し、リスクに対する認識を共有します。

建築士は設計段階でのリスクアセスメントを行い、リスクを最小限に抑える設計を行います。

建築会社はリスクマトリックスを使用してリスクの優先順位をつけ、影響度と発生確率に応じて対策を講じます。また、代替計画を準備し、天候による工期遅延や材料の納期遅れなどのリスクに対応します。

CM会社＝コンサルは保険や契約条項を活用してリスクを分散し、リスク管理の専門知識を活かしたプロジェクト運営を行います。

リスク管理を徹底することで、予期せぬ問題が発生しても柔軟に対応し、プロジェクトの進行に大きな影響を与えることなくコストを管理することができます。これにより、プロジェクト全体の安定性が向上し、効率的な運営が可能となります。

まとめ

コンストラクションマネジメント（CM）は、建設プロジェクトのコスト削減と効率的な運営に非常に有効な手法です。特に未経験の不動産投資家にとって、CMを導入することでプロジェクト全体の管理がスムーズになり、成功率が高まります。

CMの主要な役割には、コスト管理、スケジュール管理、品質管理、リスク管理があります。

これらの管理手法を総合的に活用することで、CMはプロジェクト全体の成功率を高め、投資家や関係者にとっても大きなメリットをもたらします。

CMを導入することで、建設プロジェクトのコストダウンと効率化が実現し、持続可能なプロジェクト運営が可能となります。