【隣地002】土地の隣地境界は明確にしよう

リスク判定表（リスク＝影響×頻度）

土地の境界問題は一般的でありながら避けがたいトラブルのひとつです。特に確定測量がされていない土地においては、隣地境界（権利関係）が不明瞭であることがしばしば隣地との権利争いを引き起こします。

このようなトラブルが新築建築に与える影響は甚大であり、新築不動産投資の重大な障害となる可能性があります。

隣地境界の問題ですが確定測量が実施されていない土地では、敷地境界が曖昧になりがちで、これが将来の権利争いの原因になります。土地面積の増減が微量である場合も多いですが、建築可能面積に影響を及ぼす場合が最も問題とされます。

特に、建築途中や建築後に違法建築物となるケースや、建築中の中止・計画変更を余儀なくされる事態は、新築不動産投資にとって不動産の価値を下げる大きなリスクです。

隣地境界における問題は、土地の上だけでなく敷地の空中や地中の越境の問題も含みます。例えば、建物の一部が隣地空間に越境してしまっている、植林などが空中で越境している、地中で管が越境しているなどです。これを事前に確認することが重要です。

着工前の予防必要性を理解します。建築着工後に土地面積の増減が発生すると、建築可能面積や建物境界、建物の高さが変わる可能性があり、その結果、建物が既存不適格となり違法建築物となるリスクが高まります。

このため、建築着工前には隣地所有者との関係を良好に保ち、感情的なトラブルや建築差し止め・計画変更のリスクを予防しましょう。

土地購入前に、測量図が現況測量図であるのか、確定測量図であるのかを必ず確認し、必要に応じて確定測量を実施します。確定測量はコストがかかるものの、将来の紛争予防や建築中止となるような潜在的問題を防止する効果があります。

土地の売買契約時には確定測量の引き渡し前の実施を成立条件とするなど、境界問題の売買成立前の解決を前提とした契約解除が可能な特約を含めることが賢明です。これにより、将来的な紛争を避け、トラブル時にはリスク回避できる態勢を敷いて新築不動産投資の安全を保てます。