【建築士001】その設計は本当に実現できる？

建築士による設計提案はプロジェクト成功に不可欠です。

しかし、全ての建築士が実際の法律や規制に準拠した設計を提供するわけではなく、中には実現不可能な計画（普通に容積オーバーなど）を提案するケースもあります（天下の一級建築士でも）。

▼トラブルの詳細解説

一部の建築士は、法規制を大きく逸脱した容積率や建ぺい率をオーバーする非現実的なラフプランを提案することがあります。

収益上は魅力的に見えるかもしれませんが、実際には実現性が低く、場合によっては確認申請がおりません。その場合、プロジェクトの遅延や中止を余儀なくされかねません。

土地と建築に関する基本的な知識を習得して、自身でプランの合法性を評価できるようになりましょう。すると建築士の提案が実現可能かどうかを初期段階で判断できます。

私の感覚値では新規で出会ったうちの10％ほどの少数建築士に危ない輩がいます（通常の建築士マッチングサービスなどでも普通に応募してくる）。新規であれば選定眼は必須の能力です。自信がなければ、過去に他の大家さんでも実績がある信頼できる建築士を選びます。

ラフプラン段階で提案される建築面積や法規制を超える場合は、どういった前提なのか質問ができる理論武装をしましょう。多くのケースでは道路斜線、北側斜線、日影規制、ワンルーム条例など基本的な規制だけを考慮対象としています。

ラフプランをつくってから土地契約または土地の購入後、本設計（基本設計〜実施設計（確認申請図））を経て確認申請というステップを踏みますが、基本設計の段階で再評価を行います。必要に応じてプランの微調整を検討しますが、土地購入前にこの再評価ができればそれが一番です。

私の例ではラフプランで融資が通り、無事に土地も購入した後、いきなり「この土地はやめたほうが良い」と平気でハシゴを外してきました。加えて「消防法」を検討していないラフプランだったため、確認申請がおりない可能性もありました。

最終的には建築計画の微調整で済みましたが、建築士は責任逃れの発言をするばかりで、私は建築中止や賃貸面積が大幅に減る可能性もありました。