【建築会社005】社長の行動・言動に 不審な兆候はないか

新築不動産投資を行う際、建築会社の選定は極めて重要です。中小零細の場合は、建築会社の選定＝社長の選定と言っても過言ではありません。

会社の財政状態や経営者の行動から、会社の安定性を見極めることが必要です。特に、社長の急な生活様式の変化や社内採用方針の変化は、将来性に重大なサインを示す可能性があります。

▼トラブルの詳細解説

社長の生活様式の変化とその兆候が見られます。建築会社の社長が急に豪華な生活、交際を始め、外見を重視した採用（美人秘書採用、美女・イケメン採用）などを顕著に行うようになるのは、会社の財政的な問題サインである場合が多いです。

これらの行動はしばしば現実逃避や不安定な経営状態を示唆しており、投資家としては小さな兆候を掴むことが必要です。

変化前後の背景を説明します。社長の行動変化は単体では問題として認識しづらいですが、その変化に加えて現場遅延の常態化や、担当者を通じての社内状況・取引先状況が悪化しているなどの確認が取れている場合は警告信号です。

こうしたサインが発生し始めると、多くの場合、同じ時期に発注している大家たちからの不穏な噂（資金繰り、工事遅延常態化、社長の女性関係など）が自然と立つようになったり、担当者との連絡が取りにくくなったりします。

▼具体的な予防策と対応策

大家として取り組めることは定期的な経営層との面談です。中小企業であればあるほど社長（経営層）＝社風となりやすく、社長が全ての実権を握っているため会社の状況は社長に最も出やすいと言えます。社長の行動・意思決定が会社全体に影響があるため、会社の健全性チェックは社長のチェックにかかっていると言っても過言ではありません。

加えて定期的に現場を訪問します。小さな問題や兆候は、大家同士の噂話の前に必ず関係者（下請、取引先、現場職人）の間で発生します。また施工管理が杜撰になり始めていないのかどうかも合わせて情報をキャッチできるようにしましょう。

不安な兆候（度重なる工事遅延、大家間での噂、金銭・女性問題）が見えた場合の対応策としては、すぐに建築会社との面談を設定し、「次回問題発生時の取り組みを記載した覚書（撤退しやすくなる）」などの合意締結を覚書などで追加していき、早期にリスク管理を図っていくことが望ましいです。問題が顕在化してからでは他の大家も殺到し始め、逃げられるか最終的に音信不通になってしまうからです。

リスク移転をしやすくする準備としては、倒産防止共済を受けやすくなるための覚書などでの合意締結、次の建築会社に委譲しやすくなるための所有権に関する合意締結、もしくはリスクに対して融資してもらいやすくし、一点集中のキャッシュアウト→キャッシュアウト分散化を図るための追加準備などを行います（日本政策金融公庫の場合は経営環境変化対応資金などが該当）。