銀行とは？
「信用が全て、信用をお金に換金する場所」
目次
融資によるレバレッジの中心的役割
レバレッジとは、借入れを通じて自己資金を超える投資を行うことを指します。特に新築不動産投資においては大きな金額になりやすいため高額資本が必要であり、多くの大家が自己資金だけで全てを賄うのは難しいです。
銀行からの融資の利用でレバレッジをかけ、大家は限られた自己資金で、その何倍もの大きな金額の不動産投資を実現できます。
また頭金を抑え、手元の現金を温存するのは規模拡大にも不可欠であり、トラブルに対する備えとしても重要です（トラブルが起こってからはでは追加で融資を受けるのは難しくなります）。
気をつけるべきポイント
優秀かどうかの判別ヒント
優秀な銀行員はできることできないことをハッキリ明示し、どのような条件を満たせれば銀行内で稟議を通せる可能性が高くなるか具体的なヒントをくれます。
また大家が自己資金をあまり使わずに済みつつも、収益が生まれるような融資条件の選択肢を提案できます。
銀行員の複雑な立場を理解する
- 上下関係は絶対
- ノルマはきつい
- でもコンプラはもっときつい
融資と商品販売（投資信託、クレジットカード契約）などの抱き合わせ販売禁止、優越的地位の濫用の禁止など、彼らは独占禁止法や銀行法などルールにがんじがらめの営業マンです。
ただし、こちらからノルマを聞き出し、提案をするのはルール違反になりません。
ｗｉｎ - ｗ ｉｎを提案しましょう。サラリーマンとしての企業内立場（対上司、対銀行内）も考慮します（『半沢直樹』のドラマを見ればその人間関係のしんどさがわかるでしょう）。
大家≠不動産投資家、大家＝不動産賃貸事業者である自覚を持とう
不動産投資などの言葉が書籍、大家さんの集まる会（不動産投資家向けのコミュニティ）の間でも通例になっていることもあり、銀行員の前でも「不動産投資」と言葉に出してしまいそうになりますが、彼らは大家を「賃貸事業者」として見ています。
その自覚を持ちましょう。
銀行員の思考・行動特性
担保が大好き
リスクを抑えるために担保を求めます。担保があれば、融資が回収不能になった場合でも担保を実行し、損失を回収できるからです。
不動産大家が銀行から融資を受ける際には、融資対象の物件や他の価値ある資産を担保（時に連帯保証人（人・法人）だったり、所有している別物件だったり）として要求します。
銀行員は担保となる物件の価値が借入額に対して十分かどうかを常に査定しています。
安全が好き
銀行資金を守る役割があり、そのため彼らは安全性の高い取引を好みます。大きいリスクで莫大なリターンより、小さいリスクで確実なリターンがよいのです。
投資先が確実にリターンを生み出し、融資した資金が確実に毎月返済されることが大好きです。
新築不動産投資においては、立地の将来性・設定家賃の妥当性なども十分調査され、銀行員はそれを評価するため、銀行員↓支店↓本部と多くの審査時間を費やします。
現金が好き（手元にあるお金、安定的にこれから入るお金）
手元に入ってくる確実なお金（キャッシュフロー）、手元にある確実なお金（現金）どちらも大好物です。
１億円の現金資産と、１億円の投資信託資産ならノータイムで１億円の現金資産を選びます。銀行員は大家の流動性資産（現金）が最も重要な資産である考えです。
つまり、大家が所有している不動産によって安定的にＣＦを生み出せるか、そのＣＦが融資利息および元金返済に十分なのかが評価対象となります（債務償還年数）。良好なＣＦは、融資の返済能力が高いことを示し、銀行員にとって融資の承認を出す際の安心材料となります。
リスク判定表（リスク＝影響×頻度）
【リスク判定ごとの説明一覧】
